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中達(dá)證券:上周新房銷售環(huán)比小幅回落,頂層表態(tài)改善政策密集落地

時(shí)間: 2023-08-07 11:53:20 來(lái)源: 智通財(cái)經(jīng)網(wǎng)

報(bào)告要點(diǎn)

數(shù)據(jù)要點(diǎn):

本周,42個(gè)主要城市新房成交面積環(huán)比下降3%,2023年累計(jì)成交面積同比增速與上周持平。其中一線環(huán)比下降較多城市為深圳、北京,分別環(huán)比下降31%、24%。一線城市累計(jì)成交面積同比上升13%,二、三線城市累計(jì)成交面積分別同比下降3%、1%。2023年累計(jì)交易量下降較多城市包括蕪湖、莆田、寶雞,分別下降38%、30%、31%。


【資料圖】

截至8月4日,13個(gè)主要城市可售面積(庫(kù)存)環(huán)比下降1%;平均去化周期25.9個(gè)月,環(huán)比上升23%。東營(yíng)和溫州、寧波去化周期環(huán)比上升較多,分別上升53%和46%、46%,去化周期分別由上期的16.6個(gè)月和31.1個(gè)月、22.1個(gè)月變動(dòng)至25.3月和45.4個(gè)月、32.3個(gè)月。

本周,15個(gè)主要城市二手房交易建面下降9%。其中環(huán)比下降較多城市為南寧、北京,分別環(huán)比下降43%、20%。2023年累計(jì)成交面積同比上升41%。2023年累計(jì)同比下降較多城市為寶雞,同比下降45%。

本周觀點(diǎn):

本周,一、二線新房成交環(huán)比分別下降15%、1%,三線新房成交環(huán)比上升4%(環(huán)比增速放緩26pct),帶動(dòng)重點(diǎn)城市新房成交面積環(huán)比有所回落。從城市區(qū)域來(lái)看,泰安成交環(huán)比繼續(xù)下降58%,帶動(dòng)北部區(qū)域成交面積環(huán)比進(jìn)一步下滑,環(huán)比下降32%。二手房成交方面,成交環(huán)比下滑的城市數(shù)量較上周有所增加,其中,南寧等地環(huán)比降幅持續(xù)擴(kuò)大,帶動(dòng)重點(diǎn)城市二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大7pct。

庫(kù)存方面,本周,重點(diǎn)城市去化周期環(huán)比大幅上升23%(上周環(huán)比:+13%)。其中,在上海、廣州環(huán)比繼續(xù)上升及深圳環(huán)比增速轉(zhuǎn)正的影響下,一線城市去化周期環(huán)比上升8%;其他城市中,除杭州成交環(huán)比下降外,其他重點(diǎn)城市環(huán)比回升共同帶動(dòng)去化周期環(huán)比進(jìn)一步上升。

投資建議:

頂層表態(tài)持續(xù)高頻,地方政策出臺(tái)進(jìn)度加快。近期,頂層及地方會(huì)議再次明確滿足剛性及改善性住房需求、降低企業(yè)融資成本及延長(zhǎng)保交樓計(jì)劃等。同時(shí),公安部提出推動(dòng)全面放寬大城市落戶條件、發(fā)改委亦提出在更好滿足居民合理住房需求等方面加強(qiáng)政策儲(chǔ)備。各部委表態(tài)持續(xù)推動(dòng)地方加快政策布局:1)滿足合理住房需求方面,三四線城市在購(gòu)房資金上的支持力度較大,如寧夏隆德已有一套住房的家庭再買(mǎi)普通住房商貸最低首付比降至20%、貴陽(yáng)支持首次住房公積金貸款“既提又貸”等,持續(xù)推動(dòng)居民購(gòu)房成本下降;另外,在頂層的支持下,或?qū)?dòng)首付比下降等政策往核心二線城市上移、進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2)提升住房?jī)?nèi)需方面,近期二線城市相關(guān)政策較為高頻,如南昌支持人才在南昌安居落戶、惠州I類人才首套及二套公積金貸款最高可達(dá)100萬(wàn)元等,或有望帶動(dòng)潛在購(gòu)房需求上升。在當(dāng)前銷售表現(xiàn)及政策環(huán)境下,長(zhǎng)期深耕一線及重點(diǎn)二線內(nèi)核心區(qū)域的房企或持續(xù)受益。維持行業(yè)“強(qiáng)于大市”評(píng)級(jí)。

風(fēng)險(xiǎn)提示:調(diào)控政策存不確定性;公司銷售結(jié)算或出現(xiàn)波動(dòng)。

報(bào)告正文

1. 行業(yè)表現(xiàn)

1.1 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)表現(xiàn)

本周,易居企業(yè)控股、綠景中國(guó)、景瑞控股本周漲幅居前。綠景中國(guó)、深圳控股、越秀地產(chǎn)年初至今漲幅居前。

圖 1:易居企業(yè)控股、綠景中國(guó)、景瑞控股本周漲幅居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究

圖 2:綠景中國(guó)、深圳控股、越秀地產(chǎn)年初至今漲幅居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究

圖 3:世茂集團(tuán)、雅居樂(lè)集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)本周換手率居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究

1.2 物業(yè)管理行業(yè)表現(xiàn)

本周,佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)、祈福生活服務(wù)本周漲幅居前。濱江服務(wù)、中海物業(yè)、越秀服務(wù)年初至今漲幅居前。

圖 4:佳兆業(yè)美好、融創(chuàng)服務(wù)、祈福生活服務(wù)本周漲幅居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究

圖 5:濱江服務(wù)、中海物業(yè)、越秀服務(wù)年初至今漲幅居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind, 中達(dá)證券研究

圖 6:碧桂園服務(wù)、奧園健康、世茂服務(wù)周換手率居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind, 中達(dá)證券研究

2. 主要城市成交表現(xiàn)

2.1 新房成交數(shù)據(jù)

表 1:主要城市交易量情況,本周新房成交環(huán)比回落

數(shù)據(jù)來(lái)源:各地房管局,中達(dá)證券研究;注:數(shù)據(jù)截至2023/8/4

表 2:主要城市新房庫(kù)存與去化周期情況,本周主要城市平均去化周期約25.9個(gè)月

數(shù)據(jù)來(lái)源:各地房管局,中達(dá)證券研究;注:數(shù)據(jù)截至2023/8/4;平均環(huán)比及平均同比為各城市變動(dòng)平均值

2.2 二手房成交及價(jià)格數(shù)據(jù)

表 3:主要城市二手房成交量情況,東莞本年至今漲幅較大

數(shù)據(jù)來(lái)源:各地房管局,中達(dá)證券研究;注:數(shù)據(jù)截至2023/8/4

圖 7:二手房掛牌出售價(jià)格指數(shù)近期穩(wěn)中有降

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究;注:截至2023/7/30

圖 8:一線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有所上升

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究;注:截至2023/7/30

圖 9:二線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有所下降

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究;注:截至2023/7/30

圖 10:三線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)有所下降

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究;注:截至2023/7/30

圖 11:四線城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)小幅下滑

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,中達(dá)證券研究;注:截至2023/7/30

3. 重要政策及動(dòng)態(tài)

3.1 本周重要行業(yè)政策與新聞

表 4:本周要聞:多部委提出進(jìn)一步支持剛性及改善性住房需求;浙江擬試行“居轉(zhuǎn)戶”制度

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,政府網(wǎng)站,中達(dá)證券研究

3.2 本周重點(diǎn)公司新聞及公告

表 5:本周公司動(dòng)態(tài):越秀地產(chǎn)收購(gòu)北京四季青地塊

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,公司公告,中達(dá)證券研究

3.3 重點(diǎn)公司7月銷售情況一覽

表 6:2023年前7月,保利置業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等累計(jì)銷售額增速居前

數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,公司公告,中達(dá)證券研究

風(fēng)險(xiǎn)提示:

1.行業(yè)調(diào)控及融資政策或存在一定不確定性,影響上市公司銷售業(yè)績(jī);

2.宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)可能對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)造成一定影響。

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