(資料圖)

雖然一年多來昆明房地產(chǎn)市場比較低迷，新房銷量一直上不去，過去幾個月甚至下降到月成交面積只有不到30萬平方米，但由于開發(fā)量也在同步下降，而且因?yàn)榻^大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有兩年沒有新增項(xiàng)目，商品住宅供應(yīng)量的下降速度甚至超過銷售量下滑速度，所以過去一年昆明主城新房（住宅）的庫存一直在穩(wěn)步下降，去化周期即將進(jìn)入安全區(qū)間。

根據(jù)克爾瑞8月份的報告，截至今年8月底，昆明主城商品住宅的庫存量為640.97萬平方米，要是按過去12個月的平均去化速度，去化周期為18.3月，即將進(jìn)入18個月以內(nèi)的安全區(qū)間。

從克爾瑞的統(tǒng)計可以看出，過去一年昆明主城商品住宅的庫存面積其實(shí)一直在下降，去年8月份庫存還有798.46萬平方米，但到了上個月底，庫存就只剩下640.97萬平方米，一年時間減少近160萬平方米，庫存下降還是比較明顯。

昆明主城住宅庫存量一直在下降（圖源：克爾瑞。綠色箭頭為云南房網(wǎng)所加）

由于絕對庫存下降很大，所以盡管昆明住宅銷售速度越來越慢，但以去化周期還是從去年8月的19.4個月，下降到今年8月的18.3個月。按照行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)庫存去化周期的合理區(qū)間是6-18個月，也即半年到一年半，昆明的住宅庫存很快就會進(jìn)入18個月以內(nèi)的合理區(qū)間。

其實(shí)從過去一年昆明主城商品住宅庫存去化情況看，今年3月到6月，去化周期曾經(jīng)回落到18個月以內(nèi)，但隨著6月以后新房銷量進(jìn)一步下降，去化周期再度超過18個月，但即便如此，8月底昆明住宅絕對庫存和6月份相比仍舊少了17萬平方米。

隨著國家開始重新刺激樓市，各種救市政策頻繁出臺，可以肯定的是，過去兩個月昆明新房銷量已經(jīng)基本觸底，也就是說，每月25萬平方米的銷售面積基本就是昆明房地產(chǎn)市場銷售谷底，以后很難進(jìn)一步萎縮，相反，因?yàn)楣膭钯I房的政策支持力度越來越大，昆明新房月銷售面積應(yīng)該很容易就回到30萬平方米以上，而新增供應(yīng)方面則由于絕大多數(shù)房企長期不拿地很難大幅增長，所以未來幾個月昆明住宅的庫存還會繼續(xù)下降，去化周期也會很快下降到18個月以內(nèi)。

過去一年昆明住宅銷售面積月度變化（克爾瑞數(shù)據(jù)）

去化周期是判斷房地產(chǎn)市場供求狀況的重要指標(biāo)，大多數(shù)房地產(chǎn)專家都認(rèn)為6-18個月是合理區(qū)間，低于6個月屬于供應(yīng)不足，超過18個月則供應(yīng)過剩。昆明主城新建住宅的去化周期如果在未來幾個月能回到18個月以內(nèi)且不再反彈，對判斷市場走勢有很強(qiáng)的指標(biāo)意義。

而且觀察過去一年昆明主城住宅庫存情況，就會發(fā)現(xiàn)雖然銷售面積從去年的每月40萬平方米左右，下降到過去3個月的26萬平方米左右，降幅達(dá)35%，但庫存曲線卻基本平滑向下（圖一），去化周期也從來沒有超過20個月，說明由于開發(fā)商比購房者更快、更多躺平，昆明新建住宅的庫存狀況不僅沒有惡化，反倒穩(wěn)步減少，這也讓昆明房價很難像有些三四線城市一樣出現(xiàn)大跳水情況。

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